八、契税的征收制度

　　1.征税范围和纳税人

　　新修订的契税，征税范围有所扩大，其征税范围是转移土地、房屋权属而订立的契约。所谓转移土地、房屋权属是指下列行为：

　　（1）国有土地使用权出让；

　　（2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换（不包括农村集体土地承包经营权的转移）；

　　（3）房屋买卖；

　　（4）房屋赠与；

　　（5）房屋交换。

　　契税的纳税人为承受人。即在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

　　2.税率

　　契税税率为幅度税率3％～5％。

　　契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的税率幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

　　3.计税依据

　　（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。之所以这样规定，一是与城市房地产管理法和有关房地产法规规定的价格申报相一致；二是在现阶段有利于契税的征收管理。

　　（2）土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据为市场价格，其市场价格由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。其所以这样规定，是因为土地使用权赠与、房屋赠与属于特殊的转移形式，无货币支付，在计算征税时只能参照市场上同类土地、房屋价格计算征税。

　　（3）土地使用权交换、房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。特别需要指出的是，如果成交价格明显低于市场价并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　4.减免税

　　（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公`教学、医疗、科研和军事设施的免税；

　　（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的免税；

　　（3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

　　（4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。此条规定主要是考虑，当前现代企业制度改革和公有制住房改革等需要契税的配合，但是，这些临时性的、阶段性的、特殊性的减免税，又不易一一写进条例，因此条例作了这一规定。

　　经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于契税规定的减征、免征范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。

　　5.征收管理

　　（1）纳税义务发生时间。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

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